律师观点分析

【案情简介】

某羽毛球馆2004年与吉州区体育局签订《羽毛球馆改造租赁合同》，约定羽毛球馆需要对东北面外墙及以上立面进行“穿衣戴帽”改造建设，租赁期限为2005年元月1日起2020年12月31日止；2017年8月1日，吉安市人民政府发布征收决定，该羽毛球馆在征收范围内。同年9月4日，吉州区体育局与征收部门吉安市国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收补偿协议》，补偿627759.04元，包括被征收房屋补偿475959元、房屋装修补偿及房屋设施补助142257元、搬迁费9543.04元，该款已由吉州区体育局领取。羽毛球馆请求将赔偿款全部归其所有。

【办案过程】

吉州区体育局委托李海军律师担任一审、二审代理人，李海军律师多次与委托单位认真沟通案情，详细分析合同内容，针对原告代理人主张体育局未取得建设工程规划许可证所以租赁合同无效的观点，李海军律师认为：涉案合同不违反签订时的法律规定，羽毛球馆改造经过政府同意，合同有效。涉案房屋利用了体育局的土地使用权，房屋所有权也是体育局享有。无论合同效力如何，关于建筑物产权的约定都是有效的。正是因为考虑到租金低，承租人利用体育局的帮助和便利，才约定建筑物产权归体育局所有。补偿金额不能超出合同第三条约定。李海军律师建议体育局根据公平原则适当给予羽毛球馆合理补偿款，最终的判决结果比体育局预期结果要好。

【办案律师简介】

    李海军律师自1995年开始执业，执业时间已有20多年，长期担任江西青源律师事务所合伙人，现在系江西文修律师事务所高级合伙人、创办人之一，吉安市高级知识分子联谊会理事、青原区高级知识分子联谊会理事、全球移民律师会员、国内某大型财产保险公司指定办案律师。执业至今代理大量诉讼案件和其他法律事务，每年办案数量在吉安地区律师界名列前茅，中国裁判文书网、汇法网、无讼网上传的案件显示李海军律师是吉安地区办案最多的律师之一。李海军律师办案细致严谨，精通业务知识，积累了非常丰富的办案经验和人脉资源，擅长代理重大、疑难、复杂法律事务，司法机关工作人员及当事人均对其评价良好。业务范围：刑事案件、民商案件、行政案件、法律顾问、法律讲座等。

【裁判结果】

吉州区人民法院一审判决认为：因拆迁给予吉州区体育局被征收房屋补偿款475959元，基于该房系吉州区体育局在享有使用权的土地上原始建造而给予的补偿，某某羽毛球馆仅系承租人，故该款应归吉州区体育局所有；房屋装修补偿及房屋设施补助142257元，因某某羽毛球馆自2005年起对该房进行的改造翻新及装饰装修，系在吉州区体育局原有房屋装饰基础上所进行，所补助的款项应由双方共同享有。羽毛球馆所诉请的停产停业补助，鉴于吉州区体育局建造的房屋无合法所有权，政府拆迁时未就该项进行补偿，故其要求该项补偿不予支持。吉安市中级人民法院认为：合同签订系双方真实意思表示，其内容并不违反当时法律规定，合法有效，体育局代理人该部分意见予以采纳，一审判决结果正确，维持原判。

       【代理意见】

二审代理词

审判长、审判员：

     我作为被上诉人某某体育局的代理人，发表以下代理意见，供考虑：

     一、双方2005年签订的租赁合同，并不违反当时的法律规定，合同合法有效

在当时，某某体育局作为体育主管行政机关，羽毛球馆的建造以及改造工程均取得了当地政府的同意核准，且土地证上面注明的土地用途也是体育，羽毛球馆属于体育的范畴，所以实质上取得了规划许可，只是因为时间长久，目前没有找到当年政府的批文，而且相关部门也从来没有认定羽毛球馆无建设工程规划许可证，是否取得规划许可，并不能由上诉人进行认定，而应当由有关行政职能部门进行认定，如果上诉人坚持认为没有取得规划许可，应当就此承担举证责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年9月1日起施行，而羽毛球馆的建造、改造工程均在此前多年，因此上述司法解释第二条并不适用于本案。

二、退一万步讲，即便租赁合同无效，合同当中关于建筑产权归某某体育局所有的约定并不必然无效，而是有效的，因为《合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

当时关于改造的建筑物产权归某某体育局所有的约定，是双方真实意思的表示，当时是考虑了租金的标准较低、租期长、且利用了某某体育局原有的羽毛球馆建筑物和土地使用权，没有某某体育局的原有建筑物及土地使用权，改造无从谈起。上诉人还利用了某某体育局作为体育主管部门提供的便利，有了这种便利，其对外开展业务招揽客源更为方便。既然是双方真实的意思，又不损害他人、社会和国家的利益，关于改造后建筑物的产权约定条款是有效的。

三、上诉人认为只是租赁场地，认为所有的建筑物全部归其所有，所有的补偿款全部归其所有，明显是与事实不符的，因为其利用了某某体育局原有的建筑物，并利用了某某体育局的土地使用权，还利用了某某体育局作为体育主管部门提供的帮助。

四、上诉人虽然有三年多租期未满，但这是因为吉安市人民政府决定对羽毛球馆进行依法征收，属于双方当事人无法预测和抗拒的事由，属于不可抗力，某某体育局不承担违约责任。

五、如果法院要将补偿款当中的部分考虑给予上诉人，补偿给上诉人的额度，最高不能超出合同第三条第5小条关于某某体育局违约责任的规定

合同第三条第5小条是对某某体育局违约责任的规定，根据该条规定，如果某某体育局无故终止合同，造成乙方租赁场地不能继续经营，某某体育局按照两次场地改建投资总额的年均折旧率扣除已租赁年限的折旧费补偿。以上是违约责任条款，况且在本案当中，某某体育局并没有违约，某某体育局的诉求明显是大大超出了上述条款的补偿标准。

六、上诉人向某某体育局索要停产停业损失费，没有事实和法律依据

首先羽毛球馆是政府征用，在征用补偿费用当中，并没有停产停业损失费。其次，上诉人可以另外租赁场地继续经营，其损失也没有任何依据。

综上所述，请求：

驳回上诉人的上诉请求。

              某某体育局代理人：江西文修律师事务所李海军

              手机及微信:13097221308

                         二0一八年   月  日